中国楼市真的会在几年内彻底告别买房逻辑，走向全民租房的新阶段吗？
为什么越来越多的年轻人和头部房企，都开始把目光从买卖转向租赁？
从 “房住不炒” 到租购并举，国内居住市场的逻辑正在切换。
中指研究院数据显示，上半年全国新房成交继续保持量价齐跌趋势，一、二线城市的二手房市场倒是出人意料的好，可这并没有改变全国二手房挂牌周期越来越长的大势。
虽然还有不少网友觉得租房单纯就是因为买不起房，但已经有“聪明钱”开始布局租房时代。
就拿曾经的“地产优等生”万科来说，他们旗下的长租公寓品牌“泊寓”，经过近10年发展已经成为业务覆盖29座城市，拥有27万多间房源的“中国第一包租公”。
不起眼的租房市场，凭什么超越曾经万众期待的房地产买卖呢？
一、“土地财政”的落幕
你可不要觉得“买房高人一等”是什么心理作用，那些为土地财政作出突出贡献的朋友确实享受到了多重回报。
就拿小孩上学来说，虽然义务教育的国策施行了几十年，但过去很长一段时间里租客都很难像业主一样享受学区房的便利。
有分析机构预测，上半年全国土地出让金收入大概率会跌破万亿元关口，和“土地财政”强相关的契税等税收也会保持负增长趋势。
无论地方部门多么舍不得“躺平卖地”的好日子，也挡不住土地财政落幕的时代趋势。
如果现在你还觉得租房低人一等，那就太小瞧政策引导的效果了。
现在全国各地已经开启“抢人大战”，急需靠扩大常住人口规模，刺激消费、提振产业的地方主管部门，绝不会像以前那样歧视、针对没有自有住房的新市民。
比如2024年9月公开征求意见的《住房租赁条例》草案，就从法治层面强化租户权益保障。
“条例”不仅要求住房租赁企业必须按规定网上备案合同，还鼓励地方主管部门为租客提供落户、入学等方面的“租购同权”保障。
那些光契税就掏了上万元的业主，可能觉得“租购同权”不公平，可我们绝不能认为租客不配享受市民公共服务。
二、资本助推的趋势
如果房子真像有些网友说的那样不愁卖，万科、碧桂园等龙头房企绝不会转型做“包租公”。
就拿万科泊寓在深圳南山云城的长租公寓来说，这个万科自筹资金建设、自家物业运营的项目，资金周转速度根本没法和传统房地产开发项目相提并论。
去库存压力山大的开发商，绝不会嫌弃住房租赁市场的商机。
就像当年那些“风口上起飞”的开发商一样，开辟住房租赁新赛道的房企也可以获得多重政策利好。
2021年发布的《加快发展保障性租赁住房的意见》指出，住房租赁企业不仅可以享受增值税、水电费等多项税费优惠政策，还能够获得央行“保障性住房再贷款”等方面的货币政策扶持。
最近几年万科泊寓等住房租赁龙头企业，已经和全国多地合作开发“保障性租赁住房”。
这些由国家、地方多级财政支持的民生项目，虽然租金收益可能比不上传统房地产开发项目，但企业拿到的改造补贴、装修补助等综合收益也很可观。
“房价永涨不跌”的时代，房企无视政策引导追求高杠杆、高周转，就是想赚买地卖房的差价。
现在“去库存”已经成为绝大多数房企的头号大事，再加上国家、地方全力扶持住房租赁市场发展的政策红利，像万科这样开辟住房租赁新赛道的企业会越来越多。
三、务实不务虚的消费转型
今年前 5 个月二手房成交占比达到 51.5%，创下阶段性新高，已有 18 个省份二手房成交面积超过新房。
今天的购房者正在抛弃“为了面子买新房”的传统消费习惯，他们更在乎居住体验、债务杠杆这些实际问题。
等到《住房租赁条例》提倡的“租购同权”全面落地以后，租房绝对比买二手房更适合务实不务虚的新一代消费者。
现在除了北京、上海等少数房源紧缺的城市，大部分住房租赁市场都存在“房等人”的问题，万科泊寓等企业房东都会为了扩大租客规模，持续提升旗下房源的居住体验，像“提灯定损”这样的极端房东只会越来越少。
截至6月底，“贷款市场报价利率（LPR）”已经超过一年没有调整，指望央行“放水涨房价”根本不现实。
再加上最近几年婚育率一降再降，人口负增长对房价的长期压制很难消除。
抛开“租房低人一等”这些心理、认知层面的问题不谈，如果你没有足够的经济实力承担房价下跌风险，安心做个租客绝对是理性的选择。
就算真有“房价如葱”那天，房东也没有办法让租客分摊代价，并且随着买房成本逐渐降低，租客也有更强的底气要求降低租金，或者提高物业服务水平。
你发现没有，现在很多00后、90后的年轻人，根本不把买房买车当作人生成功的必选项。
对于那些还在幻想靠年轻人接盘实现财富自由的炒房客，最现实的出路就是安心做“包租公”。
土地财政的落幕，彻底改变了中国楼市的发展逻辑，无论是官方主管部门还是龙头企业，如今都把目光聚焦在住房租赁市场的发展机会之上。
之所以能够如此从容地推动这场深刻的结构切换，根本原因就在于我国的政府政策、中央银行、各大商业银行、人民币货币发行、外汇管理以及资本账户，均处于国家的统一调控之下。
境外银行与投机者被限制持有大规模的人民币债务头寸，这就从制度层面保证了房地产领域的风险出清能够有节奏、有秩序地推进，而不会演变为系统性的金融危机。
正因为核心金融环节牢牢掌握在国家手中，相关部门相较于一般市场经济体，对本国经济运行拥有更为全面和有力的调控手段，能够对可能出现的投机性泡沫进行前瞻性识别与主动干预，也可以通过政策工具的组合运用，有节奏地控制泡沫消化的速度。
这种制度优势，为推动经济摆脱对房地产的过度依赖、培育住房租赁等新增长点，提供了充裕的政策空间和坚实的执行力。
因此，如果“租购同权”真能全面落地，普通工薪家庭完全没必要为了面子，去承担房价、房贷等方面的风险和压力，安心做个租客不仅是理性选择，更是顺应大势的明智之举。
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